Нулевой цикл
(Фото GIPGAP.ru)

Оценка стоимости строительства — начальный этап на пути реализации архитектурного проекта. От него зависит, воплотится ли идея в исходном виде, уложится ли исполнение в срок и в смету. Современные методики, технологии информационного моделирования (BIM), казалось бы, гарантируют высокую точность решения задачи. Увы, просчеты, приводящие к существенным потерям, все равно совершаются, да с таким постоянством, что встает вопрос: «А вообще реально их избежать»? Специалисты компании «Айбим» Алексей Пелипенко и Мария Головашкина проанализировали типичные ошибки оценки стоимости возведения объекта и предложили пути их обхода. Ниже приводим выводы и рекомендации экспертов.

Мария Головашкина
Мария Головашкина, руководитель группы оценки стоимости ООО «Айбим»

О спикерах

GIPGAP.ru уже представлял читателям директора по стратегическим проектам ООО «Айбим» Алексея Пелипенко. Его коллега Мария Головашкина — руководитель группы оценки стоимости. В компании «Айбим» работает с 2016 года. Выпускница МАДГТУ (МАДИ), закончила экономический факультет по направлению «Экономика и управление на предприятии (в строительстве)». Среди ключевых компетенций: ценообразование, оценка стоимости строительства, формирование корпоративной базы норм и расценок, управление проектами. Участвовала в проектах внедрения BIM-технологий в таких компаниях, как ЗАО «Интеко», ГК «Основа», RBI.

Ошибка 1. Неточный подбор объекта-аналога

Распространенный для оценки стоимости строительства метод сравнительного анализа подразумевает подбор объекта, аналогичного проектируемому по совокупности параметров. Очевидно, результаты во многом зависят от правильности выбора объекта-аналога, что зачастую сложно выполнимо (!). Как минимизировать, а в идеале исключить, ошибки? Источник данных, на который вы опираетесь в своих расчетах, должен содержать корректную информацию по всем факторам, формирующим стоимость объекта, иначе итоговая цифра отклонится от реальной. Напомним, что и Федеральный стандарт оценки №1 акцентирует достаточность и достоверность сведений. Помогут обращение не к одному, а к нескольким источникам, и доскональная проверка данных. Желательно, чтобы сведения поступали от крупных компаний или агентств. Проверяйте и уточняйте еще и еще раз. Изучите фото объекта, фотографии позволят убедиться в том, что он действительно подходит в качестве аналога.

Что делать, если точного аналога объекта нет в регионе? Искать в других, со схожими параметрами местности — расширить географию поиска, а не довольствоваться мало подходящими вариантами.

Ошибка 2. Оценка стоимости строительства объекта без учета нюансов

Бывает так, что объект оценивается в отрыве от реалий: берутся средние показатели, идеальные условия для работ, а специфика проекта и места строительства остаются за скобками. Когда такой абстрактный проект доходит до реализации, начинаются проблемы. Обнаруживается, например, что на площадке неподходящий для озеленения грунт, нужны дополнительные работы по его замене. В более серьезных случаях дело доходит до глубокой переработки проекта. При этом финансовые и временные потери несут все участники процесса — заказчик, генеральный подрядчик, субподрядчики… Избежать проблем помогает тщательное изучение местности. Мелочей нет. Соберите максимум данных о площадке. Посетите ее, уточните нюансы у заказчика, собственника участка и проектировщиков…

Оценка стоимости строительства объекта, не привязанная к реальной задаче, местности и возможностям, может дать ошибку в 10-40%.

Ошибка 3. Неактуальная стоимость работ и материалов

В оценке проекта недопустимо использование устаревшей информации о ценах. Рыночная стоимость работ и материалов меняется как минимум каждые полгода, а в периоды экономической нестабильности еще чаще. Как правило, старые цены ниже, значит, и весь проект на бумаге окажется необоснованно дешевле. Так, с апреля 2021 по апрель 2022 цены на стройматериалы выросли на 30%. При использовании неактуальных расценок примерно на такой же процент отклонилась бы и оценка стоимости строительства. Но разбег может быть и больше, так как разные материалы имеют разную динамику цен.

Мониторьте события на рынке, используйте свежие базы данных с расценками

Ошибка 4. В смете не учтен коэффициент инфляции

Цена может меняться не только из-за стоимости материалов и работ. При оценке стоимости строительства со сроком возведения от полугода важно учитывать инфляцию. Например, в 2022 году, по оценке Центробанка РФ, инфляция за год составила порядка 12%. Если данный факт упустить, то примерно такой доли средств и не хватит на завершение работ. Кроме того, смета должна предусматривать непредвиденные расходы. Будьте реалистичны, закладывайте средства на покрытие рисков. Лучше, если объект выйдет дешевле сметной стоимости, чем наоборот.

Актуальные данные для разных видов строительных работ на каждый период года публикует Минстрой РФ.

Ошибка 5. Отсутствует независимая экспертиза строительной сметы

Конечно, в смете могут быть случайные ошибки, и они обходятся крайне дорого всем участвующим в проекте. Теряются время и деньги, ведутся затяжные судебные разбирательства. Нередко недобросовестные исполнители намеренно завышают цены работ и закупки материалов, рассчитывая на то, что заказчик не обнаружит накрутку. Пригласите стороннего, независимого, эксперта с проверенной репутацией, поручите ему проверку достоверности стоимости и всех нюансов сметы.

LarixEST смета
Расчет в Larix.EST на основе государственной нормативной базы

Larix в помощь

Оценка стоимости строительства будет точнее, если проводить ее с помощью современных методов и программных продуктов. Мы для этого используем нашу разработку — платформу Larix. Ее компоненты Larix.CDB и Larix.EST позволяют автоматизировать расчеты физических объемов и стоимость строительно-монтажных работ на основе существующей базы нормативно-справочной информации. Использование Larix.EST повышает точность подсчета объемов на основании данных из BIM-модели до 95%.
Благодаря программному обеспечению информация по проекту связывается в единую систему, что обеспечивает продуктивное взаимодействие всех участников строительства.

НЕТ КОММЕНТАРИЕВ

Оставьте комментарий