Вопрос «Что с «хрущевками» делать будем?» сегодня во многих регионах звучит иначе – «Как дешево решать жилищную и коммунальную проблемы?». В этом контексте примечательна статья Александры Чернявской, размещенная 04.06.2016 на сайте Общественно-политической газеты ЯНАО «Красный север». Материал журналистский, отсюда несколько избыточное воодушевление. Что ж, тем интереснее – живо звучит. Публикую его почти полностью, благо газета не против. Стало быть, все, что ниже, – эта самая статья и есть.
Старым домам предлагают расти и омолаживаться
Сотни миллионов, которые Ямал планирует потратить на капремонт жилых домов, могут стать не расходами, а инвестициями. Строители нашли способ, как обновлять здания с высокой выгодой для казны и самих жильцов.
Сейчас ямальцы вносят на капремонт меньше соседей-югорцев и москвичей – всего 10,5 руб. с «квадрата», хотя дома в регионе из-за сложных грунтов и вечной мерзлоты «гуляют» гораздо сильнее и требуют повышенного внимания. Львиную долю затрат на обновление – 85% – несет регион. До конца года только на 184 дома, вошедших в краткосрочный план, собираются направить 630 млн руб. На эти средства зданиям планируют возвращать «здоровье»: где надо утеплят фасады, укрепят фундамент, поправят крышу, исправят коммуникации – перечень капремонтных работ определен Жилищный кодексом.
В региональной общественной организации «Рационализаторы и изобретатели Ямала» (полное наименование объекта инновационной инфраструктуры: Ямало-Ненецкая региональная общественная организация «Рационализаторы и изобретатели Ямала»; ЯНРОО «РИИ Ямала» – прим. Listok) задумались над тем, как не только «лечить» многоэтажки, но и кардинально омолаживать их. В поиске реновации, по словам председателя организации Владимира (Александровича – Listok) Швецова, ориентировались на принцип наименьшего действия (сокращение трат энергии, времени, количества операций и так далее). Он предполагает, что цена изменений останется бюджетной, а эффект будет максимальным. И нашли приемлемый рецепт – реконструкцию с модернизацией всех коммуникаций.
Теплый контур сократит расходы на отопление
Самый знаменитый в стране эксперимент реконструкции жилого здания без отселения тянулся много лет в Москве. Силами ТСЖ 16-квартирного дома по адресу: ул. Мишина, 32, четырехэтажка стала шире, выше и длиннее. Она получила 5 новых уровней площадью больше 2 тыс. «квадратов», на которых разместилось еще 30 квартир.
Сам принцип наращивания этажей не нов, часто называется «табуретка под столом». Москвичи использовали перекрытия на бетонной основе, заменили стеклопакеты и поставили гидравлические лифты. Затея стоила 250 млн руб. при расчетных 197, отняла кучу нервов и заставила людей два года жить на стройплощадке. Процесс завершился в прошлом году. Часть квартир перешла в собственность членов ТСЖ, которые начали вкладывать в реконструкцию еще десять лет назад и позже, остатки выставили на продажу по 250 тыс. руб. за «метр» при себестоимости в 80 тыс.
Ямальцы сделали ставку на полную модернизацию и значительно упростили решение, применив технологии компаний Simplex Group.
– Все издержки переносятся на завод в Челябинске, изготавливающий монолитные SPANS-панели, благодаря им у здания появится теплый контур. На месте же ведутся не строительные, а строительно-монтажные работы, фактически элементарная сборка, как в машиностроении, отнимающая 10 — 15 % всех затрат. В надстраиваемой части скроется вся новая инженерия – гибридная система отопления, вентиляции, кондиционирования горячего водоснабжения и утилизации серых стоков. Переключение на нее происходит в два счета. Все вместе взятое позволит повысить энергоэффективность дома, о чем на ул. Мишина, 32, даже не задумывались. У нас же только затраты на отопление снизятся в 5 раз – уровень комфорта проживания повысится на порядок, – утверждает Владимир Александрович.
Плюс 18 «квадратов» каждой квартире
Новые этажи, как и в московском примере, будут поддерживать самостоятельные несущие конструкции – сталежелезобетонные балки, поэтому дополнительная нагрузка на существующую конструкцию дома исключена. (Ну, здесь автор хватил, конечно – Listok.)
– Вдобавок существующие квартиры увеличатся на 18 кв. м за счет пристраиваемых лоджий. Конструктивно они не связаны с имеющимся строением, и это даст возможность не производить строительных работ внутри квартир. Сам график реконструкции составляет всего три месяца! – говорит Владимир Швецов.
Что же касается стоимости, то, по подсчетам инноваторов, себестоимость дополнительно возведенных квадратных метров составит примерно 23 тыс. руб. Расходы на доставку продукции из Челябинска прибавят лишь 350 руб. к себестоимости надстраиваемых «квадратов».
Вся реконструкция может окупиться за счет продажи дополнительных площадей уже по цене 60 тыс. руб. за квадратный метр.
– Эксперимент московского ТСЖ важен не с технологической точки зрения – ничего нового там нет, а с юридической. Их опыт лег в основу методических рекомендаций, в которых детально прописаны все процедурные моменты, необходимые для реконструкции, начиная от согласия жильцов, – отмечает Владимир Швецов.
Из микрокухни – в гостиную
По словам председателя Совета «Рационализаторов и изобретателей Ямала», разработка позволяет создать за приемлемые средства комплекс энергоэффективных зданий современного типа и заодно решить проблему ЖКХ в несносимых зданиях. К реконструкции по этой технологии проявили уже интерес жители домов в Москве и Крыму, в Якутии процесс начнется в ближайшее время.
– На Ямале больше внимания надо будет уделить фундаментальной подоснове. В любом случае каждый проект индивидуален и просчитывается предварительно. Ограничение есть только одно – чтобы площадь этажа в пределах одного подъезда не превышала 500 кв. м. Для сравнения: в домах ленинградской серии в Новом Уренгое всего 250 кв. м. Я сам живу в таком, с микроскопической кухней, и как раз наш метод реконструкции может превратить их в полноценные гостиные, – заключает Владимир Швецов…
Автор статьи: Александра Чернявская
chernyavskaya@mail.ru
